設立居住權，“以房養老”有保障

物權編強化對公民財產(chǎn)權利保護，電梯廣告等收益歸業(yè)主共有

業(yè)主委員會(huì )成立難怎么辦?業(yè)主想“炒”物業(yè)公司該怎么操作?小區公共收益歸業(yè)主還是物業(yè)公司?民法典物權編對這些經(jīng)?！俺堵榧啞钡男^事務(wù)都作了回應。此外，物權編中新增了居住權，讓老年人“以房養老”有了法律支撐。民法典物權編強化了對公民財產(chǎn)權利的保護，讓有恒產(chǎn)者更有恒心。

■三湘都市報·華聲在線(xiàn)記者 虢燦

亮點(diǎn)一

小區電梯廣告等收益歸業(yè)主共有

法條

建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有。

案例

長(cháng)沙某小區里，電梯里有廣告，外墻有廣告，連地下車(chē)庫都有廣告，而這些在小區公共區域設立的廣告，并未經(jīng)過(guò)業(yè)主的同意，廣告收益業(yè)主也看不到，全歸了物業(yè)。

解讀

“此前物權法的規定并不明確，對該類(lèi)糾紛的處理缺乏統一標準。民法典對這一(增加)涉及到業(yè)主切身利益的問(wèn)題進(jìn)行明確規定，充分保障了業(yè)主權利，也明確了業(yè)主和物業(yè)公司的權利范圍，利于減少實(shí)踐中糾紛的發(fā)生?！痹狸?yáng)市中級人民法院土地房屋征收審判庭審判員王延紅說(shuō)。

此外，民法典對業(yè)主關(guān)心的維修資金也有明確規定，使用和籌集建筑物及其附屬設施的維修資金需要經(jīng)過(guò)業(yè)主共同決定，并且對業(yè)主決定需要達到的業(yè)主人數和面積比例作出了明確規定，有效避免了物業(yè)公司或者開(kāi)發(fā)商違法動(dòng)用或挪用建筑物專(zhuān)項維修資金，確保維修資金真正用在業(yè)主身上，真正用在建筑物維修上，也促進(jìn)了專(zhuān)項維修資金的使用，籌集公開(kāi)透明。

亮點(diǎn)二

住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)自動(dòng)續期

法條

住宅建設用地使用權期限屆滿(mǎn)的,自動(dòng)續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定辦理。

案例

長(cháng)沙市民唐勝是一名置業(yè)顧問(wèn)，經(jīng)常有購房者向他咨詢(xún)關(guān)于住宅建設用地使用權期限的問(wèn)題?！白≌恋厥褂脵嗥谙逓?0年，購房者擔心房子居住年限和土地使用年限掛鉤，會(huì )讓房產(chǎn)貶值，以至于影響他們的購房決定?！?/span>

解讀

“就算70年滿(mǎn)了，房子還是你的，可以繼續住，解決了很多買(mǎi)房人的后顧之憂(yōu)，好比是一顆‘定心丸’，讓老百姓對住房更加踏實(shí)放心了?！碧苿僬f(shuō)，至于續期費用，繳納或減免，沒(méi)有一刀切，這應該是方便以后施策。

王延紅介紹，根據法律規定，業(yè)主對于房屋之下的土地一般只有70年的使用權。一旦土地使用權到期，能否“自動(dòng)續期”，不僅關(guān)系產(chǎn)權本身的完整性，而且還會(huì )顯著(zhù)影響到二手房的價(jià)格。

民法典明確規定住宅建設用地使 用權70年到期后自動(dòng)續期，也就是說(shuō)，土地使用權到期后，使用權人可以繼續使用，給廣大購房者吃了“定心丸 ”。至于是否繳費以及如何繳費等問(wèn)題，還有待城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法等相關(guān)法律和行政法規進(jìn)一步細 化明確。如何形成全社會(huì )對公民財產(chǎn)長(cháng)期受保護的良好和穩定預期，民法典給其他立法留出了空間。

亮點(diǎn)三

“以房養老”

有法律保障

法條

居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,以滿(mǎn)足生活居住的需要。

居住權無(wú)償設立,但是當事人另有約定的除外。設立居住權的,應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時(shí)設立。

案例

劉爺爺年紀大了，手頭不寬裕卻有一套房子，他想把房子賣(mài)出去或者抵押給銀行準備“以房養老”，但又不太放心這樣的方式，擔心一旦失去房屋產(chǎn)權，居住質(zhì)量將大幅下降，而如果抵押給保險公司又擔心拿到的錢(qián)太少而“虧本”。

解讀

“所謂居住權，是指以居住為目的，對他人的住房及其附屬設施所享有的占有、使用的權利。居住權主要是為了贍養、撫養、扶養等生活需要而設立，解決特定的家庭成員和家庭服務(wù)人員之間的居住困難問(wèn)題。比較受關(guān)注的‘以房養老’因為民法典居住權的設立有了制度支撐?！蓖跹蛹t說(shuō)，老人可以跟其他機構或個(gè)人簽訂協(xié)議，把房屋所有權轉移給對方，有一筆錢(qián)保障生活，自己享有房屋居住權直到去世。

王延紅介紹，居住權不同于一般的租賃合同，屬于法律明確規定的用益物權種類(lèi)，相對于租賃合同產(chǎn)生的債權，居住權受到侵害時(shí)，可以采取物權的救濟途徑，為居住權提供更方便的法律保障，也為以房養老提供了法律依據。居住權可以在不改變所有權的基礎上，在所有權之上設立用益物權，以達到撫養，贍養，扶養的社會(huì )功能。

“設立了居住權的房屋，在合同約定的居住權期限內不能收回，避免了租賃合同解除的不穩定情況，在居住權受到侵害時(shí)，居住權人可以直接行使物權請求權，并且不受訴訟時(shí)效的限制。這就是物權相對于債權的強大之處，所以居住權比租賃權更加穩定。物權相對于債權，受到的保護更好，而且不能輕易變更，更有穩定性?！蓖跹蛹t說(shuō)。

需要注意的是，居住權要登記才能設立，采取的是登記設立主義。居住權合同的訂立和居住權用益物權的設立要區分開(kāi)，一個(gè)屬于合同，一個(gè)屬于物權的設立，如果要產(chǎn)生物權的效力就必須登記，就類(lèi)似房屋買(mǎi)賣(mài)合同和房屋產(chǎn)權證，這樣的規定遵循了民法物權債權相區分的原則，居住權經(jīng)登記設立，有利于明確權利，防止糾紛。而且居住權不得轉讓?zhuān)^承，設立居住權的房屋不得出租，明確了設立居住權的房屋為居住權人所使用的目的。

“在居住權受損害時(shí)，當事人只要舉證證明自己是居住權人就可以直接請求排除妨害，舉證責任方面也更加簡(jiǎn)單快捷?！蓖跹蛹t說(shuō)。

說(shuō)“典”

平等保護公私產(chǎn)權

全國政協(xié)委員、九三學(xué)社廣西壯族自治區委員會(huì )副主委戴紅兵：

法律是治國之重器，良法是善治之前提。民法典物權編第207條規定，集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律平等保護，組織或者個(gè)人不得侵犯。民法典明確平等保護私人物權，看似平淡尋常，卻意味著(zhù)在法律面前集體還是個(gè)人的財產(chǎn)，都能享受法律相同力度的保護，這是對改革開(kāi)放40多年成果的法律確認，也賦予公眾更多信心。

物權編在一般規定中直接體現物權平等的原則，在很多細節中也體現了對平等保護的落實(shí)。關(guān)于征收補償的規定，在擴大補償范圍的同時(shí)，強調“及時(shí)”支付相關(guān)費用。一些地方征收集體所有的土地過(guò)程中，發(fā)生補償不到位、補償方案不合理或價(jià)款未支付等現象，“及時(shí)”二字的增加是對公權力的約束，對弱勢群體的保護。

“平等保護”釋放的是深化改革開(kāi)放、發(fā)展社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的決心，折射出以人民為中心、依法保護公民權益的態(tài)度。民法典必將鑄就中國法治建設的重要里程碑?！鰮嗣袢請?/span>

來(lái)源：華聲在線(xiàn)